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關于物業稅的情況分析
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關于物業稅的情況分析
 

                                              何年見分曉
                                                          任志強
   《物業稅》再次引發了社會的熱議,“狼”來了好幾回卻只聽到樓梯響,不見狼下來。倒是讓房地產股票應聲而降了,無辜的股民又慘遭一次莫名的重創。
許多媒體記者在追問我《物業稅》的出臺是否會讓房價再一次下跌。在媒體的眼中物業稅好像就是房價下跌的原子彈,除此之外就一無所知了。有關物業稅的相關知識完全是一片空白。
物業稅為何物?中國始終說不清楚的不是物業稅是針對建筑類物業持有的一種征稅,而是說不清楚這種稅收是干什么的。
假如僅僅為了持有物業而征稅,中國早就開始了,不是早就有并且現在還在執行著房產稅嗎?不管叫什么名稱,這種針對房產持有和經營而征收的稅從來都未停止過,無非目前房產稅是對城市居民居住類物業暫時免征稅而已。
又何必要用設個新稅種的名字來嚇唬市場和民眾呢?這又與房價的下跌有什么關系呢?更何況中國的一個稅收從提出到立法不知道要喊多少次狼來了,物業稅不也同樣嗎?
    數年之前,時任財政副部長的樓先生就有應征收物業稅來抑制房價過快增長的說法,結果至今沒有下文。數年之前,現任國務院發展研究中心主任的謝先生就曾組織過專門的研究與討論,并出了研究成果的書,我有幸也曾參與。數年前,建設部與稅務研究所的高先生就組織了物業稅與國外交流的專題研究會,我也有幸參與了。數年前,現任中國人民銀行副行長的易先生就出了專門研究物業稅的專著。一系列的研究工作從未中斷過。稅總也安排了部分城市的模擬性空轉的實驗,以取得經驗。
但所有的研究與實驗都尚未取得一致性意見,尚不具備立法的基礎條件。稅總的局長都換了數任,也沒見狼下來。因為他們無法改變現有的許多制度,無法創造實行物業稅的基礎條件。
    通俗的說有的國家將物業稅作為保護物業升值而征收的稅,因此民眾才愿意或同意國家征收這種稅或費用(香港稱為差餉稅,即專為警察維護社會治安,讓物業能夠因治安條件而升值的費用)。
    有的國家將物業稅作為地租中的一種費用而征收,同樣是要用于維護土地的升值并讓附屬在土地上的物業升值的稅或費用。
一般而言,國家有強制性征收稅收的功能和權利。但民主國家首先要強調的是國家征稅的透明性,國家征稅前要先說明稅收支出的用途,國民同意這種支出并認為這種支出是對全民有好處的,納稅人能享受因支付稅收而獲得的公共支付回報,才會同意繳納這種稅收。特別是專項的稅收,如綠化稅的支付可以享受免費的公園和綠色的環境;交通的稅收可以享受免費的或便利的交通條件;支付了燃油稅就不應再支付過路費等。
    中國也有人大對預算的審查,但卻并非于立法征稅之前,也非專項專用,常常是各種征稅混在一起變成了一本糊涂賬,不知道哪種稅對應的是哪種支出,不知道哪些稅是辦了國有企業成了非公共開支的投資了,就連有立法保證的教育支出(中國有專門的教育附加稅)都無法滿足立法的條件,自然也就不知道物業稅是干什么用了(目前也不知道房產稅干什么用了),于是物業稅就變成了打壓房價的專門稅收。
    我當人大代表時,也參加過審核政府預算的會議,也舉手參加過表決,但至今也根本無法看懂預算中所對應的稅收和稅種(從未公布過),或者中國天生就是不管什么稅都混在一起算賬的體制,也就讓征收物業稅少了個基礎。
    美國的產生正在于對英國殖民統治者加稅的不滿,因此美國立國的基礎就在于“未經國民統一政府無權加稅”;共產黨打敗國民黨統治的重要一點正在于“國民黨的稅多”。當“苛政猛于虎”時,這個政權就完蛋了。如今我們尚不知將要改革的物業稅是個什么樣的稅,自然也就無法去評價這種征收的優劣了。
    好在有國外的成熟案例可以借鑒,至少可以猜想一下各種可能,也就知道中國實行物業稅征收的基礎條件了。
    我贊成開征物業稅。首先因為物業稅的基礎是土地的私有產權化制度。如果中國現有的國有壟斷的土地公有制能被打破,回到起初憲法所制定的土地制度上去,就徹底的打破文革時代一大二公的殘余,給中國的經濟與農村的加速城市化打開了一個突破口,會讓中國遠比今天更強大。
    任何的物業(建筑物)都離不開土地,但當土地不歸物業主所有,又如何去評估物業的價值和如何征收物業稅呢?租賃的土地是隨租賃年限而貶值的物業,又如何保證穩定的財政收入和支出呢?如果土地不歸業主所有,那么物業的價值又如何界定呢?僅就房屋而言一定是貶值的,房地產的升值則首先來自于土地的升值。
    現行的房地產稅就存在著這種不合理。房屋的造價中包括了一次性支付的土地出讓金,即地租。而包括了地租的價值的征稅從法理上講是一種稅上稅的重復征收,并且是對非業主權力的價值征稅的一種作法。而對土地權利者則是一種逃稅或不合理的稅賦轉移。而當今當土地權利歸國家,征稅權利夜歸國家時,就變成了國家對民眾私有財產的一種侵犯和掠奪。
    如果參照國際慣例而實行物業稅的征收,就一定會首先要建立合理的土地制度,這是征收物業稅的基礎條件。
    幾乎所有的決策者和民眾都認為征收物業稅一定會降低房價,我卻認為恰恰相反,物業稅一定會提高房價。
    也許有人認為征收物業稅一定會同時改革一次性支付70年土地出讓金的制度和其他的稅費,這樣就會讓首次購置的房價在現在的基礎上大大降低,這也許是對的。如果僅從此定義上來討論房價,那么不如干脆取消土地出讓制度,房價征不征物業稅都會降下來?墒悄怯謺腥苏f政府的收入豈不是減少了。
    這就問到了根上了。不管是地租還是物業稅,都是政府的收入,那么就像國家壟斷土地的供給,讓地價越高政府的收入越高一樣。當開征物業稅之后,政府為了讓稅收保持增長,同樣會讓房價越高越好。如前所說,物業稅是維護土地和物業增值而設定的稅收一樣,治安好了、教育好了、配套好了,房子的價值才會提高,則政府的收入才會增加。反之豈不是惡性循環了,治安不好、房子貶值、稅收減少、養不起警察、警察偷懶、治安更不好、腐敗增加、房子再貶值……
因此實行物業稅之后,一定會促使政府不得不提供更優的環境、治安與服務,讓民眾有更多的受益,房子才能增值、政府的稅收才能增長。試圖用征收物業稅而降低或限制房價,就像穿著開襠褲的孩子以為可以將頭上的烏云放在洗衣機里面洗白了、天上就不會再下雨了一樣天真,而對成年人而言則是愚蠢了。
    當民眾持有物業時要征稅,那么民眾購買這個物業,即用貨幣資產變成實物資產時是否應免稅呢?全球96個發達或實行資本主義制度的國家在公民購買住房時都實行了減免、沖抵個人收入所得稅的政策。這個道理很簡單,政府本就天然的擁有解決公民住房的責任與義務,為減少政府公共支出的住房保障責任,就用減免個人收入所得稅的方式鼓勵公民自行解決住房問題,也因此才有了開征物業稅的理由。但至今中國尚未在貨幣資產轉為固定資產的環節實行減免和沖抵個人收入所得稅的政策,又有什么理由去征收物業稅呢?至今中國的房產稅對居住物業的減免正說明了這一對稱的原則。
    中國現有高達二三十類的房屋建設政策,享有不同的土地政策和稅費政策,如有城鎮土地與農村土地之分,有出讓土地與劃撥土地之分,也有歷史遺留的既非出讓又非劃撥的土地,還要分軍隊、宗教、國家機關、工業、倉儲、商業、居住等多種用地類型。再有二十、三十、四十、五十、七十年的不同出讓期限。
僅居住類房屋又分為廉租房、經濟適用住房、享受經濟適用住房政策的房屋、房改房、單位房、拆遷房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建設用房等等一系列的分享不同政策的房屋。當各類房屋的政策基礎、待遇差別巨大時,又如何評估價值并征稅呢?總不能對不同房屋定不同稅率時,會有幾十種的不同征稅待遇吧!
    市場經濟的財產權利平等是社會競爭與征稅的基礎,但計劃經濟則讓財產權利在公私之間不平等、在級別之間不平等、在不同收入人群之間不平等、在城鄉之間不平等,也在不同土地性質、不同戶籍以及不同歷史遺留中存在不平等。這就為物業稅的開征增添了無數的麻煩,總不能在新的稅收改革中再出現新的不平等的歧視待遇吧。
    中國只有約3萬名評估師,注冊評估師不到1萬人,要在660個城市對幾百萬億平方米的城市不動產進行評估大約會力不從心,再有這么多種的地權、產權的差別就更加捉襟見肘了。中國人并沒有養成自我如實申報的好習慣,這更會讓這種不動產品質的差別性評估成本巨增,甚至使其變得不可能。為公平而拿起法律武器的公民會在法院排成游行般的長隊。
還有許多的基礎條件都必須進行制度上的改革,才能讓物業稅征收變得可行。中國正需要用制度性的改革來推動經濟,但絕不是靠物業稅的征收去打壓房價。
    我并不愿意看到房價在短時間內暴漲,這不是經濟增長的必然規律。想一口吃個胖子的結果常常會是胃病或者消化不良的病癥。但征收物業稅與房價的漲落并非正相關的前提,何況中央已經提出了“物業稅征收是以不增加消費者負擔”為必要條件的。
    尤其是決定立法的投票人首先要認真思考自己的住房所要承擔的稅賦,至少開征物業稅的利益分享上他們和大多數公民的利益是一致的,僅有決心而無手段則立法尚難。
    也許物業稅還仍停留在樓梯上!

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